Podatek od hipoteki – jak to załatwić krok po kroku

Z chwilą ustanowienia hipoteki na nieruchomości, pojawia się obowiązek podatkowy. Chodzi o podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 19 zł. Aby go rozliczyć, należy wypełnić formularz PCC-3 (a jeśli nieruchomość ma kilku właścicieli, również załącznik PCC-3A).
Masz na to 14 dni od dnia podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki – to właśnie ta data jest traktowana jako moment powstania obowiązku podatkowego (nie liczy się moment złożenia wniosku do sądu). Formularz składa się w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania podatnika (czyli tam, gdzie rozliczasz PIT).
Podatek możesz uregulować przez Internet – wystarczy 19 zł. Płatności dokonujesz np. przez bankowość online, wybierając przelew do urzędu skarbowego i podając właściwy symbol formularza oraz datę dokonania czynności (czyli datę oświadczenia).

Składanie PCC-3 online przez e-Urząd Skarbowy

• Najprościej będzie, jeśli wszystko załatwisz elektronicznie. W tym celu:
  1. Wejdź na stronę e-Urząd Skarbowy.
  2. Zaloguj się – możesz to zrobić za pomocą profilu zaufanego, e-dowodu lub bankowości elektronicznej.
  3. Wybierz zakładkę „e-Deklaracje” i przejdź do formularza PCC-3 (a w razie potrzeby – również PCC-3A).
  4. System automatycznie podpowie część danych, dzięki czemu wypełnianie będzie łatwiejsze.
  5. Wskaż rodzaj czynności: „ustanowienie hipoteki” – dotyczy to zabezpieczenia kredytu hipotecznego.
  6. Określ wartość – w przypadku hipoteki na wierzytelności nieustalonej (czyli standardowej dla kredytów hipotecznych) podatek wynosi 19 zł.
  7. Uzupełnij brakujące pola, sprawdź poprawność danych i prześlij formularz.
  8. Pamiętaj – sama deklaracja to nie wszystko. Trzeba jeszcze zrobić przelew na konto urzędu skarbowego.
  Jeśli nieruchomość ma kilku właścicieli, każdy z nich powinien złożyć osobny formularz – jedna osoba składa PCC-3, pozostali – PCC-3A, każdy z własnego konta w e-Urzędzie.

Co jeśli składasz papierowo?

Jeśli wolisz tradycyjną drogę, możesz pobrać aktualne formularze z Portalu Podatkowego. Wypełnioną deklarację PCC-3 (oraz ewentualnie PCC-3A) wraz z potwierdzeniem przelewu możesz złożyć osobiście w urzędzie lub wysłać pocztą (polecony z potwierdzeniem odbioru).

Kiedy nie musisz składać PCC-3?

Jeżeli ustanowienie hipoteki znajduje się bezpośrednio w akcie notarialnym kupna-sprzedaży nieruchomości (co zdarza się przy zakupie z rynku wtórnego), notariusz sam pobiera i przekazuje podatek – wtedy nie musisz już nic robić.

Instrukcja wypełniania formularza PCC-3 – krok po kroku

✅ Strona 1 – Dane podstawowe i identyfikacyjne

- Pole 1
Wpisz numer PESEL lub NIP – PESEL w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, NIP w pozostałych przypadkach.
- Pole 4
Podaj datę zawarcia czynności prawnej – czyli dzień podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki. To właśnie od tej daty liczy się 14-dniowy termin na złożenie deklaracji.
- Pole 5
Wpisz dane właściwego Urzędu Skarbowego – tego samego, do którego rozliczasz podatek dochodowy.
- Pole 6
Zaznacz kwadrat „złożenie deklaracji” (jeśli nie składasz korekty).
- Pole 7
Jeśli nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela, zaznacz „podmiot zobowiązany solidarnie do zapłaty podatku”.
- Pole 8
Wybierz „osoba fizyczna”, o ile składasz jako osoba prywatna.
- Pola 9–20
Wprowadź dane osobowe oraz adresowe osoby, która składa deklarację (czyli właściciela nieruchomości).
- Pole 21
Zaznacz „umowa” – bo ustanowienie hipoteki jest skutkiem podpisania umowy z bankiem.
- Pole 22–23
Wskaż terytorium RP.
- Pole 24
Wpisz treść opisu czynności – np.:
„Ustanowienie hipoteki umownej do kwoty 300 000 zł na rzecz banku XYZ SA, zabezpieczającej kredyt nr 123/456/2024 z dnia 10.04.2024, na nieruchomości nr KW ABCD/00000001/5”.

✅ Strona 2 – Obliczenie podatku - W tym miejscu określasz wartość zobowiązania podatkowego.

- Pole 43
Kwota podstawy opodatkowania – w przypadku hipoteki o wartości nieustalonej wpisujesz „0”.
- Pole 47
Wysokość podatku – wpisujesz stałą kwotę 19 zł.
- Pole 54
Powtórz tę samą wartość – 19 zł – jako końcową kwotę podatku do zapłaty.

✅ Strona 3 – Załączniki i podpis

- Pole 55
Wskaż liczbę załączników PCC-3A – jeśli współwłaścicieli jest więcej niż jeden.
- Pola 65–68
Wprowadź miejsce, datę oraz podpis właściciela (lub pierwszego współwłaściciela).

✅ Strona 1 – Dane współwłaściciela

- Pole 1
Wpisz PESEL lub NIP współwłaściciela.
- Pole 2
Podaj dokładnie tę samą datę, co w formularzu PCC-3 (czyli dzień podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki).
- Pole 3
Numer kolejnego załącznika – np. „1” jeśli to pierwszy współwłaściciel.
- Pole 4
Ten sam Urząd Skarbowy co w formularzu głównym.
- Pole 5
Zaznacz „złożenie deklaracji”.
- Pole 6
Zaznacz „osoba fizyczna”.
- Pola 7–18
Dane osobowe współwłaściciela: imię, nazwisko, adres zamieszkania itd.
- Pole 19
Zaznacz, że jesteś „podatnikiem solidarnie zobowiązanym do zapłaty podatku”.
- Pola 20–23
Wprowadź dane głównego podatnika (osoby z PCC-3).
- Pole 24
Wpisz kwotę podatku – 19 zł.
- Pola 25–28
Podaj datę, miejsce i złóż podpis współwłaściciela.